DANANG VILLA REALTY

ベトナム・ダナンにおける賃貸物件入居に必要な「賃貸契約」のポイントをご紹介します。ベトナムにおいて特に外国人の賃貸契約には注意すべきポイントが多くあります。

＜貸主＝大家さん優位な契約事情＞

日本の賃貸契約と明らかに違う点は「貸主」が「借主」よりも優位な点です。外国人への賃貸へ協力的ないい大家さん「貸主」を探すことがとても重要です。

＜契約＞

-契約書の書式と使用言語-

外国人向けの賃貸アパートメント契約書の多くは、ベトナム語と英語の2つの言語で表記された契約書を使います。また、その書式は、貸主側の書式を利用することがほとんどです。日本の賃貸契約のような標準書式はありませんが、主な契約条項内容は、日本とほぼ同じ項目になりますが、現状復旧、デポジット、契約期間などは注意が必要です。日本と明らかに違う点は「貸主」が「借主」より優位な点です。

-契約署名-

契約書には、貸主と借主の署名（サイン）が必要となります。署名自体は、パスポートなどに記載されている署名と同じ署名を使うことが多くあります。この署名で契約が有効となります。契約書の中には、明らかに貸主に有利になる内容が記載されているものもあるので契約書内容を十分に理解する必要があります。

ベトナム国内でアパートメントを借りる外国人と貸主の多くのベトナム人との問題が生じた場合は、ベトナム語が優先され、貸主または地域を管轄する行政はベトナム語版の契約書にもとづいて処理をされます。

また、「貸主＝部屋、住宅の所有者」との契約が通常ですが、物件によっては、所有者の物件を転貸して貸している物件もあります。この場合、インボイス発行、住宅登録証明書などがもらえないこともあるので、貸主が住宅、物件の所有者か確認も必要です。

貸主は地元の公安、自治体に外国人に賃貸したことの申請が必要です。署名、名前の表記へは十分に注意が必要です。

-賃貸契約期間-

賃貸の目的である、既にベトナム居住者の住み替え、外国からの移住、長期休暇などの目的により賃貸期間も違いますが、物件が見つかり次第、貸主側へ希望の賃貸期間を伝える必要があります。3ヵ月の短期から半年、1年などの期間を選べることが多くあります。但し、貸主側は出来る限り長期で借りて欲しいので家賃交渉などもする場合は1年以上の期間での契約をおすすめします。

但し、ベトナム・ダナンでの滞在、生活の経験が無い方は、近隣のホテルへ数週間泊まり周辺環境など確認するか、とりあえず３ヵ月の短期賃貸をしてみることをお勧めします。

契約の更新方法、期間も事前に確認が必要です。ベトナムでは更新料がかかりませんが家賃が更新の都度上がる物件も多くあります。長期契約をすることで賃料の値上げをしない内容または、毎年５％以内の若干の家賃アップでの契約交渉も可能です。

契約期間中の借主の都合による解約は、デポジットを失います。

-賃貸料金-

ベトナムの物件賃貸料金は、募集広告ではベトナムドン（VND）または米ドルで表記されていますが、ベトナムの法律上、契約書ではベトナムドン(VND)での契約となります。契約によっては米ドルでの支払いも可能です。為替レート等を見ながらどちらの通貨で支払うかも検討が必要です。

-家賃支払い方法-

ベトナム国内からの支払いは主にベトナム国内銀行からの振込送金が主な支払い方法ですが、海外送金対応している銀行、ネットバンクなどから海外からの送金支払いも可能です。

＜デポジット敷金とその返却＞

このデポジットは日本の賃貸契約時に支払う敷金と同じと考えていいです。デポジットと契約時の費用の目安としては、アパートメントはデポジット1ヵ月、コンドミニアムで2カ月。前家賃1~2ヶ月分の物件が多く、オフィス物件は、デポジット3ヶ月、前家賃3ヶ月の物件が多いです。

退去時に部屋に入居時とは違う不具合等が出た場合にこのデポジットから相殺されて、残りが返却されます。

住宅のデポジットは通常家賃の１ヵ月分なので日本の通常の敷金２－３ヵ月などよりは安いので入居契約時の支払い費用が抑えることができます。

但し、契約終了前に契約書に記載されている通りの３０日前に告知をする必要があるので忘れないようにしてください。

一方、契約期間中に借主側の自己都合で退去する場合は、デポジットの返却はありません。

＜家賃に含まれているサービスや光熱費、Wi－Fiの確認＞

多くの住宅賃貸物件は、電気代、水道代は貸主側の負担となります。高級サービスアパートメントには、電気代、水道代はもちろん部屋の定期清掃なども含まれていることもあります。

・バイク駐車場

・プール

・フィットネスジム

などが付帯施設としてある場合は、その利用料の確認が必要です。

因みにベトナムの電気代は日本並みに高いので節電が大切です。

＜税金VAT＞

サービスアパートメント系は法人が運営している場合が多いので、VAT10％がかかる場合があります。コンドミニアムは個人所有が多いのでVATがかかることはあまりありません。家賃に税金が含まれているか事前に確認が必要です。

＜家具リストの確認と入居前のチェック＞

ベトナムのアパートメントの多くは家具付きです。家具付きアパートメントを借りるときは、契約書に署名する前に、記載の家具があるのか、またその状態はどうか確認が必要です。入居前に事前に写真を撮っておくことをおすすめします。

家具の不具合が入居前に確認された時や、入居後に判明し場合は、貸主に連絡をしてすぐい修理してもらう必要があります。

＜契約更新とその手続き＞

更新もしくは退去の通知期限は通常契約満了日の30日もしくは60日前になります。

引き続きご滞在を希望される場合は翌年度の契約条件を弊社もしくは物件担当者からお知らせさせていただきます。

＜解約退去の通知と手順＞

退去通知は一般的に契約満了日の30～60日前になっています。退去通知が遅れるとその分の家賃を請求される可能があります。退去日当日は弊社スタッフも立ち会わせていただき鍵の返却および備品のチェック等を一緒にさせていただきます。

＜レッドインボイスの発行について＞

法人での賃貸契約の場合はレッドインボイスを発行できるか事前に確認が必要です。法人契約となる場合は、経費処理のためにレッドインボイスが必須となります。貸主が法人化していない個人の場合、発行できない場合もあります。このレッドインボイスを取得するには、建物オーナー、貸主が税務申告をしている必要があります。（ベトナム国内の個人向け賃貸物件の多くは税務申告をしていないのでレッドインボイスを発行することができないことも多々あります）

＜居住（滞在）証明＞

ベトナムに外国人が居住する場合、管轄する地域の公安に貸主が届出を出して、居住証明を受ける必要があります。安い物件では、貸主が外国人を居住させる要件を満たしていなかったり、または届出をしないという場合もあります。

ベトナムでは引越した後、居住証明を「貸主＝オーナー」から登録してもらいます。なかには、オーナーが外国人への賃貸許可を得ていない物件も必要なので事前に確認が必要です。この居住証明（および滞在証明）は労働許可証などの申請に必要なだけでなく、もし届け出がされていない場合は、退去させられることもありますので、必ず確認が必要です。管轄公安への申請期間は原則ビザ（レジデンスカード）の期間になります。ビザが切れてしまう前に新しいビザに更新をする必要があります。

万が一、貸家営業ライセンスを持っていない無断転貸、闇オーナーから物件を借りてしまうと、当然ながら公安で居住証明書が取れず、その結果ワークパーミットを取得できないこともあります。事業免許が無いとTAX番号が無く、レッドインボイスも発行できません。

また、居住証明はワークパーミットを取るために必要です。これには無犯罪証明書の取得が必要なのですが、既にベトナムに6ヶ月以上滞在した在住者は、ベトナム国内での無犯罪証明書の取得が必要です。この申請に居住証明が必要となるわけです。その他、公安対策にも必要です。登録がない場合は罰金があります。

＜レジデンスカード（短期滞在証明書＞

＜居住証明書台帳＞

※ワークパミット・レジデンスカード取得

ベトナムで労働許可証（ワークパミット）を取得する場合、正式に滞在している居住証明書を使って無犯罪証明書を取得します。また、短期滞在証明（レジデンスカード）を取得する場合も、この居住証明書が必要です。

外国人がベトナムで購入した不動産を賃貸に出す場合は住宅管理機関へ通知し、ライセンスを取得する必要があります。

＜契約時にかかる諸費用と必要書類＞

1.お客様のパスポート、在留ビザ

１．デポジット　家賃の１～2か月分

２．前家賃　　　家賃の１～３ヵ月分

３．仲介手数料　家賃の１ヵ月（契約が1年未満の場合は、按分）

ーお問い合わせー

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