DANANG VILLA REALTY

1.いまベトナム・ダナンの不動産購入、投資の状況はどうですか？

アジアにおいて急成長中のベトナム2015年7月の不動産法改正により、外国人所有権が解禁となりました。2022年の対内直接投資（認可ベース）は国順位でもシンガポール(46億2094万ドル)に続き第二位の日本（45億5853万ドル）。業種別直接投資においても不動産投資は第二位の28億7489万ドル）となりました。

＜観光客増、投資増で活況のダナン市場＞

ハノイ、ホーチミンに続くベトナム第三の都市でもあるダナンは、海外観光客、海外不動産投資家からも注目をされています。ダナンホテル三日月の投資総額が約1億6800万ドルなど国内外の多くの不動産の開発プロジェクトも進行中で、外国人が購入可能な物件数も増えてきました。ダナンは、世界で注目される国際的なビーチリゾートに発展しているので外国人個人の不動産投資増、外資系企業の進出によるオフィス、工場用地需要増などからベトナムの不動産市場は益々拡大をしていくと予測されます。

参考：不動産マーケット市況

2.外国人はベトナムでは不動産を購入できますか?

はい。購入できます。外国人が購入できる不動産の種類としては住宅の購入が認められています。しかし、国内のすべての土地はベトナムの国（国民）が所有し、政府によって分配されているため、建物に付帯する土地自体を所有することはできません。ベトナムで住宅を購入したい外国人は、土地の所有権を持つことは出来ない代わりに期限付きの土地の使用権を取得します。

＜外国人のベトナム不動産所有権は50年+更新50年１回＞

使用権の期限は通常、最大50年の期間で、1回に限り50年の更新が可能です。最大100年間の所有が可能です。また、外資系企業であれば、投資証明書の有効期限内に基づき所有が可能です。

ベトナムでは政府の国防に関わる土地の場合、権利関係は外国人所有権とは異なります。※ダナンの海岸ビーチフロント物件は国防に関わるため物件の多くが長期使用権付き物件となっています。

中国、タイ、マレーシア、シンガポールなどアジアの多くの国では、外国人が土地を所有することを認めていません。これらの国では、外国人は企業を通じて土地を購入し、自分で建設することが可能ですがベトナムでは、外国人が個人、組織・会社を通じて土地を購入することは認められていません。但し、ベトナム国内の外資系企業は、投資目的で土地をリースすることができます。

参照：参考：「外国人の不動産購入、売却、購入可能な不動産の種類について」「ベトナム不動産の「保有期間制限」と「外国人所有権」「長期使用権」の違いと「外国人の住宅所有制限」について」

3.外国人はどのような物件を購入・所有できますか?

外国人は一般的に新築、中古のアパート、コンドミニアムを購入することが許可されています。外国人は、1つのアパート内のユニットの最大30%を所有することができます。さらに、外国人はプロジェクトの区画、街区内、または行政区画内の総棟数の10％または250戸どちらか少ない棟数を所有することができます。

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4.ベトナムの「ピンクブック」とはなんですか？登記はできますか？

ピンクブックは、日本の登記簿としての役割を果たす 土地使用権・資産所有権証明書です。ベトナムでは外国人による不動産登記も認められています。住宅法に基づいて、適法で住宅を所有している場合において、土地使用権、住宅及び土地に定着する財産所有権証明書が発行されます。土地使用権証明書および土地に付随する家屋およびその他の資産の所有権証明書とも呼ばれ、個人が土地を使用する権利と、その上にある構造物の所有権を確認する法的文書です。これには、土地使用条件、および物件の詳細に関する情報が含まれています。

＜ピンクブックの記載内容＞

ピンクブックは、敷地の使用権証明書と一体のものとなっています。外国人の住宅については、敷地の土地使用権だけを取得することができないため、住宅を取得した場合には、ピンクブックに住宅の概要とその敷地の土地使用権の一部の情報が記載されることになります。

なお、事業用地として土地使用権を取得する場合にも必要です。土地使用権者と建物所有者が異なる場合には、土地使用者と建物所有者のそれぞれにピンクブックが発行されます。

＜ピンクブックに記載される情報＞

1.土地使用者、住宅および土地に付随する他の資産所有者

※当初の使用者・所有者名、事業登録番号、住所等が記載

2.土地の区画、住宅および土地に付随する他の資産

　土地の区画

　※土地の住所、面積、使用目的、使用期間、使用する根拠などが記載

　o住宅※土地上の住宅の情報が記載

　o他の建設工事※工場など、住宅以外の建築物の情報について記載

　o植林である生産森林

　o多年生植物

3.土地ロット、住宅およびの土地に付随する他の資産の地図

　※土地や住宅等の図面が記載

4.証明書発行後の変更

　※証明書発行後の権利関係の変動およびその日付が記載

5.ベトナム不動産における土地の「所有権」と「使用権」の違いはなんですか？

ベトナムにおいて土地は国が所有し、建物は個人または法人が所有することになります。日本では土地の権利にはいくつか種類がありますが、大きく分けて「所有権」と「借地権」「使用貸借」があります。日本では、定期借地権付きマンションも期限付きの土地借地権契約のもと販売をされています。ベトナムにおいて土地の所有権と使用権の違いは、「不動産の所有」と「土地の使用」にあります。

＜所有権は主に住居などの不動産購入の権利＞

所有権は、外国人や外資企業が不動産を所有する際の権利です。所有可能な期間や購入戸数に制限が設けられていますが、個人購入の場合は土地使用権、住宅及び土地に定着する財産所有権証明書を取得して登記やその住宅の賃貸運用も許可されています。

一方、使用権は、外資系企業向けの工場、商業施設用地など一時的にベトナム国内の土地を使用する権利です。ベトナム政府から貸与・貸与されるという形で、土地の使用が可能となります。

＜外資系企業の工場用地や大規模商業施設用地としての使用権＞

いずれの形でも、土地の使用権は50年です。ただし、一定の条件を満たすことで、ベトナム政府に申請をすることで70年までの延長が可能となります。

＜ビーチエリアなどのコンドテル、ヴィラなどの使用権＞

国防上重要なエリアであるビーチエリアのコンドテル、ヴィラなどのプロジェクトの多くは使用権であるリース契約によりその開発者であるデベロッパーから購入者は、リース契約で購入するケースがほとんどです。

6.ベトナムで住宅を売買する時はどのような書類が必要ですか?

外国人としてベトナムで家を購入するには、いくつかの書類が必要です。不動産取引に関する次の書類があることを確認してください。

１．入国可能なパスポート、ビザ

２．住民票

２．資金の証明または有効な銀行取引明細書、

３．所有権証明書、

４．所有権登録証明書、

５．土地利用と建設の証明書、

６．土地利用及び建設業の登記証明書

７．売買契約書

以上はあくまで書類例なのでデベロッパー、不動産仲介会社に確認が必要です。

7.ベトナムで家を買うときの税金や手数料は?

ベトナムで家を買う際には、以下の税金と手数料がかかります。

8.ベトナムに住むのにどれくらいの費用がかかりますか?

ベトナムでの生活費は住むエリアやライフスタイルによって異なりますが、日本、欧米諸国に比べて一般的に手頃な価格です。平均して、単身者の月額費用(家賃を除く)は約450ドルから600ドルです。家賃は、場所や宿泊施設の種類によってですが、ダナンの場合1ルームタイプで月額250ドルから、2ベッドルームのファミリータイプで月額400ドルから1,000ドルまでさまざまです。食費は、ローカル料理であればフォー、バインミーで1ドル前後、ローカルと観光客に人気のベトナムレストランで15ドルから18ドル。日本食レストランでカツどん7ドル前後です。

9.ベトナム　ダナンの住宅価格はいくらですか?

ベトナムの住宅価格は、エリア、物件のタイプ、間取り、広さ、築年数などによって異なりますが、2022年10月の不動産市況の大幅な下落を除き、ここ10年ほどは価格が上昇を続けています。

特に都心のハノイ、ホーチミン、ダナンは人気でアパートメント、コンドミニアムの㎡あたりの価格が、賃貸、売買とも高くなっています。最近は、ホーチミン近郊の沿岸部ブンタウ、ファンティエット、南部のビーチリゾートのフーコック、中部ビーチリゾートのニャチャン、ハノイ近くのハイフォン、避寒地としてのダラットなどもベトナム人に人気で価格も上昇しています。

ダナンのアパートメント、コンドミニアムの価格は、日本のトップリゾート沖縄の人気エリアの新築、中古価格に近い価格になってきています。

10.外国人としてベトナムで家を買うときの5つの一般的なリスクは何ですか?

自国内の不動産購入でも多くのリスクがありますが、それが海外不動産の購入も同じく注意点が多くあります。海外不動産を既に取得、保有されている方は海外不動産購入時の注意点などはご存じかと思いますが、初めての海外不動産購入、ベトナム不動産購入には十分な物件調査、ベトナム地元の不動産専門家との相談、事業進出に伴う不動産投資であれば、外資系企業法務に詳しい法律顧問のサポートはとても重要です。また、頻繁に変更されるベトナム国内の法律改正、不動産、金融市場の動向、について常に把握しておくことも重要です。外国人がベトナムで家を購入する主なリスクです。

1. 法的リスク:規制の変更は不動産市場に影響を与える可能性があるため、包括的な調査が不可欠です。
2. 土地紛争:土地の権利書類、権利関係が不明瞭な物件は、法的な異議申し立てや不動産取引の遅延、破棄、最悪の場合売買契約で支払った資金を失うにつながる可能性があります。
3. 詐欺と汚職:外国人投資家は、不動産の詳細を偽ったり、所有権の関係書類を偽造したりする詐欺に注意する必要があります。
4. 透明性の欠如: 売買に必要な書類などの不備があったり、新築プロジェクトの支払いターム、引渡時期、利回り保証などがあるコンドテルなどの場合特にその情報の透明性、担保が限られていると売買不成立、最悪の場合、投資資金の回収が困難になります。
5. コミュニケーションの障壁:言語の違いや文化の違いは、購入の過程で障害となる可能性があります。 信頼のおける地元の正式な不動産仲介ライセンスを持つ不動産仲介会社へ相談することで日本語、英語、中国語などの多言語で対応してもらうことが可能です。

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